IR ou IS : le choix qui engage
À l'IR, la SCI est translucide : les loyers sont imposés chez les associés en revenus fonciers, sans amortissement, mais la plus-value de cession bénéficie du régime des particuliers avec ses abattements pour durée de détention. À l'IS, la société amortit l'immeuble et déduit davantage de charges, ce qui écrase l'impôt pendant la détention ; en contrepartie, la plus-value de sortie est calculée sur la valeur nette comptable, amortissements repris. Autrement dit : l'IS soulage aujourd'hui et se paie à la revente ; l'IR fait l'inverse. Le bon choix dépend de votre horizon, de vos revenus et de votre projet de transmission ; notre simulateur SCI IR/IS compare les deux sur vos chiffres.
Ce que la pratique nous fait voir
Les locations meublées logées par erreur dans une SCI à l'IR (le meublé est commercial : il bascule la société à l'IS, parfois sans que personne s'en aperçoive) ; les comptes courants d'associés jamais formalisés ; les SCI à l'IS sans comptabilité d'engagement digne de ce nom ; les options TVA prises ou oubliées sur les locaux professionnels. Chacun de ces sujets se règle simplement quand il est vu tôt, et douloureusement quand il est découvert en contrôle.
Notre accompagnement
Choix du régime avant l'acquisition, tenue adaptée (de la SCI familiale à l'IR à la foncière à l'IS), déclarations 2072 ou liasse IS, option et déclarations de TVA sur les locaux professionnels, suivi des comptes courants, et articulation avec votre structuration globale, notamment quand la SCI côtoie une holding : notre analyse sur les holdings complète le sujet.
Avant d'acheter, pas après
Le régime fiscal d'une SCI se choisit idéalement avant la signature : l'option IS est en principe irrévocable passé le délai de renonciation. Trente minutes de conseil avant l'achat valent des années de regrets fiscaux.
Questions fréquentes
SCI : ce qu'on nous demande.
Une SCI doit-elle obligatoirement avoir un expert-comptable ?
Aucune obligation légale pour une SCI à l'IR. À l'IS en revanche, la comptabilité d'engagement et la liasse fiscale rendent l'accompagnement quasi indispensable. Et dans les deux cas, le premier vrai sujet est le choix du régime : c'est là que nous servons le plus.
Puis-je passer ma SCI de l'IR à l'IS ?
Oui, sur option, et elle est lourde de conséquences : amortissements, imposition des plus-values, quasi-irrévocabilité. Dans l'autre sens, la sortie de l'IS est en principe fermée. On simule avant d'opter, jamais après.
Puis-je faire du meublé dans ma SCI à l'IR ?
C'est le piège classique : la location meublée est une activité commerciale qui fait basculer la SCI à l'IS, avec toutes ses conséquences. Si le meublé est votre projet, la structure se choisit autrement, et avant.
Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?
Nos honoraires démarrent à 110 € HT/mois pour une SCI, selon le régime (IR ou IS) et le volume d’opérations. Le simulateur d'honoraires affine en 2 minutes, et la lettre de mission détaille tout ligne à ligne.
